diciembre 8, 2021

Morelos Habla

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Moise Politi, especialista en fondos inmobiliarios, explica en qué consisten estas inversiones

Invitado del nuevo episodio de Podcast de Money Play, un programa centrado en el mundo de las finanzas, presentado por el educador financiero Fabricio Duarte, Moise Politi, socio gerente de REC Gestão de Recursos.

Politi tiene 40 años de experiencia en el mercado financiero y ha sido uno de los pioneros en el sector financiero inmobiliario brasileño. En el programa, nos cuenta cómo comenzó este mercado y explica cómo funcionan los fideicomisos de inversión inmobiliaria (FII).

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En 1997, Moise Politi, ingeniero con trayectoria en el mercado financiero, participó en un evento organizado por la constructora Cyrela con personas del sector inmobiliario. Indicó durante la ceremonia que la parte quedó totalmente despojada de los financistas.

En ese momento, los recursos provenían principalmente del ahorro, aunque existía un reglamento sobre las industrias pesqueras. “La forma en que los brasileños invirtieron sus recursos a largo plazo fue a través de la adquisición de bienes raíces, por lo que además de ganar alquiler, estaban protegidos de la inflación y podían obtener ganancias en el mediano plazo”, explica Politi.

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Conquistadores

Después de investigar el bien desarrollado mercado estadounidense, en 1999 él y los socios de Ourinvest lanzaron el fondo de inversión inmobiliaria Shopping Pátio Higienópolis, el primero para inversionistas individuales en el país.

En total, FII contaba con 600 inversores, en su mayoría familiares, amigos y socios, y administraba un total de R $ 49 millones. «La persona preguntó qué era y le dijimos que se lo explicaríamos más tarde», recuerda. Cuando se vendió a BTG Pactual, en 2012, el patrimonio del fondo ya era de R $ 15 mil millones.

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“Lo que tenemos hoy es el resultado de nuestra iniciativa con CVM, el Banco Central y la Renta Federal”, dice. «No inventamos nada, simplemente mejoramos la versión norteamericana, adaptándonos a la legislación nacional y al entorno económico».

¿Cuales?

Un fondo inmobiliario es una forma muy eficaz y sencilla de invertir en inmuebles, además de ofrecer menos riesgos, las garantías del especialista. En lugar de concentrar todo su dinero en una propiedad, que podría ser sin un inquilino, en realidad tiene 40, 50 inquilinos en diferentes propiedades.

“Además, la gestión es profesional y solo debes preocuparte de recibir dividendos mensuales, exención del impuesto sobre la renta y reinversión si quieres”, puntualiza. “Pero es necesario, como cualquier otro activo, saber cómo funciona”.

El fondo inmobiliario está cerrado, es decir, las personas no pueden canjear. Para crearlo, se abre una emisión (financiación) para que los inversores coloquen fondos, y cuando finaliza, se cierra el fondo y nadie más entra.

Los inversores que deseen vender su participación no pueden rescatarla, como ocurre con los fondos de inversión de otro tipo. Debe venderse en el mercado secundario en la bolsa de valores, como una acción. «Si el fondo crece, hay una nueva emisión y entran nuevos inversores».

El fideicomiso de bienes raíces es administrado por una institución financiera profesional, el fiduciario, que posee los bienes raíces en nombre de los inversionistas. También hay un gerente que suele tomar decisiones de compra, venta o alquiler. Quien quiera invertir en este método debe hacerlo a través de corredores o bancos.

papel × ladrillo

Hay dos tipos de fideicomisos inmobiliarios: ladrillos y papel. Inicialmente, el inversor será propietario de la propiedad, es decir, el fideicomiso compra un hotel, centro comercial, centro logístico o edificio de la empresa en su nombre y se beneficia de la rentabilidad de la empresa – alquiler o alojamiento – además de apreciar la propiedad, porque es dueño eso.

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La desventaja de este tipo de FII es que los inquilinos pueden irse sin pagar o renunciar al alquiler. La propiedad también tiene costos de mantenimiento y su valor puede bajar, por lo que su riesgo es mayor.

Por otro lado, un fondo de papel invierte en Certificados de Cuentas por Cobrar de Bienes Raíces (CRI), que son los títulos, bonos y valores de deuda inmobiliaria de la propiedad. “Es como si se tratara de un depósito bancario, CDB, LCI o garantía de renta fija en el valor de estos créditos, corregido por un indexador”, explica Politi. «Este es el salario de esta billetera».

Los CRI no disfrutan de ganancias de capital o revalorización del capital porque la propiedad que apoyan no pertenece al fondo, sino al prestatario. Es un fondo con menos riesgo, porque es una deuda que hay que pagar todos los meses, por lo que existe cierta posibilidad de predecir el flujo de caja.

En resumen, usted es dueño de la propiedad y tiene el potencial de obtener ganancias de capital. En la primera hoja, eres titular de un préstamo y tienes una garantía sobre un inmueble, en caso de impago de la toma del crédito, y tus potenciales ganancias son de capital, como en renta fija ”, compara el especialista.

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