mayo 21, 2022

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Renta: Valores vuelven a subir

Después de una ola de renegociaciones, durante la fase más severa de la pandemia, los valores de alquiler de viviendas se aceleraron nuevamente en Brasil. Mirando cuatro de las mayores capitales del país – São Paulo, Río de Janeiro, Belo Horizonte y Porto Alegre – los ajustes medios acumulados en enero y febrero ya se acercan al 5%. los La tasa de inflación general del período, medida por el IPCA, fue de 1,56%..

El avance en los valores de alquiler está determinado por el Ivar (Índice de Variación de Renta Residencial), que es calculado por el Ibre FGV (Instituto Brasileño de Economía Fundação Getúlio Vargas). Los datos muestran que el índice subió en los dos primeros meses del año un 4,84%. El porcentaje considera los cuatro capitales. Una de las razones del aumento es el deseo de los propietarios de recuperar el daño infligido por los dos años de la pandemia.

Belo Horizonte por derecho propio es la capital con el mayor aumento de rentas este año. ver proporciones:

Subida de las rentas en enero y febrero de 2022

  • São Paulo: +4,88%
  • Río de Janeiro: +3,88%
  • Belo Horizonte: +5,96%
  • Porto Alegre: +4,70%

Utilizando la metodología utilizada por la FGV, cada vez que se revisa un contrato de arrendamiento residencial en estas ciudades, ya sea al alza o a la baja, Ivar captura la información. Esto se aplica a los nuevos arrendamientos y contratos ya en curso, que están sujetos a modificaciones en el mes del aniversario.

Cuando el inquilino negocia con el propietario para reducir el monto pagado en un contrato en curso, el Ivar también contabiliza el cambio.

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¿Por qué los alquileres son cada vez más caros?

El economista Paolo Pechetti, responsable de Ivar e investigador de Ibre FGV, dice que el aumento reciente se justifica por tres factores.

En primer lugar, existe un movimiento para reacomodar los valores de alquiler de casas y departamentos por parte de sus propietarios luego de su aprobación. Aplicar descuentos En los últimos dos años debido a la epidemia.

Las lecturas de enero y febrero muestran una aceleración en las rentas, pero aún recuperan el resultado que terminaron en los últimos dos años incluso por debajo de la inflación. Por un lado, los propietarios ahora ven posibilidades de reacondicionamiento y, por otro lado, los inquilinos tienen más capacidad de pago.
Paolo Pechetti, Economista de Ibre FGV

En 2020 y 2021, el desempleo y los menores ingresos provocados por el virus COVID-19 desencadenaron un movimiento Renegociación de alquileres residenciales en Brasil. Recientemente, con el inicio de la recuperación económica, los valores volvieron a subir.

En los 12 meses hasta febrero de este año, Ivar registró un aumento del 4,76%. El aumento de las rentas en algunas capitales fue aún mayor:

Liquidación de arrendamiento con vencimiento dentro de los 12 meses hasta febrero de 2022

  • São Paulo: +2,83%
  • Río de Janeiro: +4,90%
  • Belo Horizonte: +9,32%
  • Porto Alegre: +5,46%

Las familias vuelven a las capitales

El segundo factor del reciente aumento de los alquileres residenciales, según Piketty, es el regreso de las familias a las capitales.

Según él, en la etapa más peligrosa del aislamiento social, muchas personas empezaron a trabajar desde casa y optaron por vivir en el campo. “Han trabajado a distancia fuera de las capitales, y ahora tienen que volver”, dice el economista.

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El tercer factor está relacionado con aspectos estacionales. Según Piketty, los ajustes de alquiler suelen terminar siendo ligeramente más altos al comienzo de cada año, en comparación con otros meses.

“Es difícil sopesar cada uno de los factores, pero una buena interpretación de los datos es ver específicamente el aumento de los alquileres, en los dos primeros meses de 2022, como consecuencia de la reanudación de la economía, el regreso de la gente a las capitales y, en cierta medida, la estacionalidad a principios de año”, dice el economista de FGV.

Los ajustes deben continuar: ¿qué hacer?

Como el proceso de restauración de empleos e ingresos tiende a continuar, el pronóstico de la FGV es que los valores de las rentas seguirán acelerándose en 2022, aunque de manera «moderada», dice Bechetti.

Para quienes cerrarán o renovarán contrato en los próximos meses, la recomendación es evaluar el impacto del alquiler en el presupuesto familiar, teniendo en cuenta otros gastos.

La planificadora financiera Anna Hatz, profesora de la PUC-SP (Pontificia Universidad Católica de São Paulo), dice que el alquiler está pasando factura a las familias. Además, es difícil reducir los gastos si surge la necesidad.

No puede cambiar el alquiler de la noche a la mañana. Además, hay un aumento en la electricidad y el combustible, lo que presiona los presupuestos. La vivienda se ha convertido en un peso pesado, especialmente para las familias C y D. Si buscas un inmueble para alquilar ahora, lo conveniente es mantener el coste hasta el 30% de los ingresos familiares. Si puede mantenerse por debajo del 20%, eso es aún mejor.
Anna Hatz, Profesora de la PUC-SP

Anna Hatz también destaca que, tradicionalmente, los arrendamientos en Brasil son ajustados por el IGP-M (Índice General de Precios – Mercado), indicador que también es calculado por la FGV.

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Como reacciona más directamente a los cambios del dólar, el precio del IGP-M ha aumentado en los últimos años: en 2020 la suba fue del 23,14% y En 2021 el aumento fue del 17,78%.. El IPCA (Índice Amplio de Precios al Consumidor), que mide el IBGE (Instituto Brasileño de Geografía y Estadística), subió un 9,26% en 2020 y 10,06% en 2021.

Si bien esto es poco común, nada impide que el IPCA sea la referencia para reajustar los contratos de arrendamiento, siempre que exista una negociación entre el arrendador y el arrendatario.

“No hay ningún indicio de que el contrato de arrendamiento deba ser modificado por la IGP-M”, dice Ana Hutz. «A estas alturas, sería bueno que los inquilinos ejercieran un poco de presión para que no pusieran como referencia la IGP-M».