mayo 18, 2022

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Propiedad en consideración: el aumento de los intereses eleva los costos de financiamiento y asusta a los prestatarios en la entrega | Economía

La diseñadora Dayana Zorzin, de 29 años, compró un apartamento de dos habitaciones en la fábrica en septiembre del año pasado en el barrio de Santo Amaro de São Paulo, por R$ 320.000. Para hacer realidad su sueño, ahorró durante tres años para hacer un pago inicial de R$ 64.000.

La semana pasada, Diana tomó las llaves de la propiedad y, como parte del proceso, firmó un contrato de hipoteca con el resto del monto que pagaría por el apartamento.

Entonces esa alegría dio paso a la tensión: En septiembre de 2021, el banco estimó que su financiamiento resultaría en un monto total de R$ 280.000. En abril de este año, este monto aumentó a 313.000 reales brasileños – Con un incremento de aproximadamente 33 mil reales brasileños, lo que equivale aproximadamente al 10% del valor inicial del inmueble (320 mil reales brasileños).

“Sería capaz de pagar el financiamiento sin exagerar, pero si tuviera algún cambio en los ingresos probablemente el escenario no sería positivo. futuro”, dijo Diana.

Diana Zorzin: El sueño de bienes raíces en la fábrica fue más caro de lo planeado – Foto: Reproducción

Al comprar bienes inmuebles en la fábrica, el consumidor generalmente hace un pago inicial y paga cuotas a la empresa constructora durante las obras. Sin embargo, una vez entregado, el resto de la cantidad adeudada es financiada por el banco. Este acuerdo de financiación tiene en cuenta el interés vigente en el momento de la firma, no en el momento de la compra de la propiedad.

Entre las firmas de la compra de la propiedad y el acuerdo de financiación pueden pasar de dos a tres años, y es muy difícil saber de antemano cuánto interés recibirá.

Esto es lo que le pasó a Diana. En el período en que el diseñador compró el departamento y firmó el acuerdo de financiamiento, tasa preferencial, Selic, Aumentó en más de cinco puntos porcentualesdel 6,25% anual al 11,75% anual

Expectativas del mercado de una nueva subida de tipos de interés en la reunión del MPC (coboom) a principios de mayo.

El prestatario necesitará mayores ingresos

Al igual que Daiana, quienes han comprado un inmueble y están a la espera de recibir las llaves este año, además del riesgo de pagar primas más altas en la financiación, se enfrentan a la posibilidad de tener que acreditar mayores ingresos al banco, según su experto asesor. . gramo 1.

Una simulación realizada por la startup MelhorTaxa muestra que una persona que compró una propiedad valorada en 300.000 R$ y realizó un pago inicial de 60.000 R$ puede pagar más que el valor inicial de la propiedad (con el pago inicial) al final del financiación.

Para mantener un contrato de financiación de R$ 240.000 a 30 años en abril de este año, el prestatario deberá acreditar una renta mensual de R$ 240.000. 11 mil riales brasileños y pagará más de 331 mil riales brasileños en el valor total de las primas.

Si se contrata el mismo crédito En abril de 2020 (Al momento de adquirir el inmueble), la persona deberá acreditar ingresos 8 mil riales brasileños Y paga un poco más 240 mil riales brasileños en el monto total de la financiación.

Cabe señalar que quien compra bienes en la fábrica también hace cuotas mientras trabaja, hasta que el inmueble esté listo. El saldo deudor se ajusta mensualmente por el Índice Nacional de Costo de la Construcción (INCC) del período. De esta forma, el valor del inmueble a financiar por el cliente nunca es igual al valor estimado al inicio del contrato, ya que se corrige durante la construcción.

En abril de este año, el índice registró una inflación de 0,87%, según Getulio Vargas (FGV).

En otras palabras, al financiar en 2022, con alta inflación y altas tasas de interés, el El prestatario de la simulación anterior deberá demostrar una renta superior a R$ 3.000 y pagar aproximadamente R$ 91.000. al final de la financiación.

Según Paulo Chabat, director general de MelhorTaxa, antes de financiar una propiedad, ya sea nueva o usada, es necesario comparar el costo real total que cobran las instituciones financieras.

«La tasa que cobran los bancos ya superó el 10%, pero se puede obtener una tasa un poco más baja. La adquisición de un inmueble en la fábrica requiere cuidado, ya que hay personas que terminan comprando por impulso y luego no pueden acreditar ingresos para obtener financiación tras la entrega de llaves”, explicó Shabat.

Comparativa de servicios bancarios

El prestatario también debe comparar las tasas que cobran los seguros —que se exigen en todo tipo de financiamiento hipotecario— y estar al tanto de los servicios adicionales que los bancos incluyen en el contrato, como tarjeta de crédito y pensión privada, entre otros.

En la evaluación del contador Anderson Fernández, concesionario de Azul Empréstimo en el interior de Tocantins, en un momento de inflación, el INCC pesa en el bolsillo de quienes compraron inmuebles en la planta, pero, en cambio, aumenta el patrimonio del propietario. al saldar la deuda.

«En Brasil, no tenemos el privilegio de tasas de interés bajas durante toda nuestra vida. Volvemos a la realidad ahora [com o aumento da Selic]. Para comprar su propio inmueble en esas condiciones, los brasileños terminan extendiendo la tenencia del financiamiento y reduciendo gastos”, dijo.

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