mayo 27, 2024

Evite este error de selección de FII y comience a vivir de los ingresos antes – 18/04/2023

Evite este error de selección de FII y comience a vivir de los ingresos antes – 18/04/2023

Si inviertes tu dinero hoy para poder vivir de los ingresos o algún día completar tu retiro, hay un error muy común que desbarata tus planes.

En la columna de hoy te explicaré en qué consiste este error y por qué, al evitarlo, adelantarás el momento en que empezarás a vivir de rentas.

He mencionado varias veces en este espacio que los REIT (FII) Excelente opción para vivir de rentas.

Eso es porque la mayoría de ellos pagan un ingreso mensual en la cuenta corriente del inversionista cada mes.

Invertir en las industrias pesqueras no es más que ser uno de los propietarios de un inmueble o de un grupo de inmuebles. Por ejemplo, si compra acciones de HGLG11 (el símbolo comercial de uno de los principales fondos inmobiliarios del país), se convierte en propietario indirecto de más de 20 propiedades diferentes.

Todos los meses, cada accionista recibe una cantidad en la cuenta bancaria, que indica los ingresos que generan estas propiedades por concepto de alquiler.

Cada acción de este fondo paga aproximadamente R$ 1 al inversor. Así, quien tiene 1.000 acciones de HGLG11 recibe, por mes, cerca de R$ 1.000. Aquellos con apuestas de 10k ganan R$10k por mes, en promedio.

Esta lógica se aplica a todos los fondos inmobiliarios.

El error que cometen los nuevos inversores

Dado que los inversores quieren las mayores rentas posibles, la opción ideal sería invertir en fondos inmobiliarios cuyas propiedades estén todas arrendadas, ¿no? Por lo tanto, recibirá más ingresos mensuales que si solo se alquila la mitad de los bienes inmuebles.

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Como resultado, los nuevos inversores tienden a huir de las empresas pesqueras a medida que aumenta la tasa de vacantes.

Este razonamiento, sin embargo, no es el mejor para el inversor a largo plazo. Si la tasa de desocupación es demasiado baja, el fondo distribuye prácticamente todos los ingresos que puede. No tendría mucho espacio para crecer.

Y precisamente por distribuir un alto rendimiento, la tendencia es que el precio de la acción sea alto.

Los fondos con posiciones vacantes pagan menos, y por eso mismo, sus acciones tienden a ser más baratas. Pero si sus propiedades son buenas y están bien ubicadas, es probable que encuentre inquilinos pronto. Cuando esto suceda, la distribución del ingreso aumentará y, por lo tanto, el precio de las acciones también aumentará.

Aquí es donde radica el error del inversor novato. Huye de las cajas con vacantes sin pensarlo mucho.

De hecho, si la FII encuentra una vacante, en lugar de tirarla, la opción ideal es comprobar si los inmuebles están bien y bien ubicados, en zonas con alta demanda de alquiler.

vamos a las cuentas

Imagine que hay un fondo vacante del 15% y, como resultado, sus acciones cotizan a R$ 100 por acción.

Usted compra estas acciones a ese precio y, unos meses después, el mismo fondo anuncia que ha cerrado nuevos arrendamientos y ahora su vacante se reduce a cero. Supongamos, con esto, que la renta distribuida por FII suba de R$ 0,90 por acción para R$ 1 y que el precio de la acción suba de R$ 100 para R$ 110.

En este caso, pagó R$ 100 por una participación que le dará R$ 1 por mes, que es un retorno del 1% por mes.

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Por otro lado, un inversor junior esperó a que el fondo desocupara la vacante antes de invertir. Entonces, invierta R$ 110 y obtenga un retorno de R$ 1, es decir, 0,91% por mes.

Ahora imagina que todos los meses obtienes la misma ventaja sobre un inversor junior. Ambos invierten R$ 1.000 en empresas pesqueras todos los meses, pero el primero siempre logra rendir un 1% mensual, mientras que el segundo solo alcanza el 0,91%.

Después de 15 años, tendrá R$ 500.000 en negocios de pesca, lo que le dará una renta de R$ 5.000 por mes. Al mismo tiempo, el inversionista que compró empresas pesqueras, siempre sin vacante, tendrá R$ 451.000 y una renta mensual de cerca de R$ 4.500.

Si su objetivo es generar R$ 5.000 en ingresos, lo logró, mientras que el otro inversionista aún debe seguir contribuyendo por algunos años más.

arañazos

No olvide que los fondos inmobiliarios conllevan riesgos. Esta simulación es solo para fines educativos, para mostrar la lógica del mercado y no es una recomendación de compra.

Una alta tasa de vacantes no siempre es una oportunidad. A veces, el resultado de la mala administración del dinero o la propiedad es el mal estado o la mala ubicación. El secreto está en encontrar propiedades que estén desocupadas pero que tengan un alto potencial de renta para el inquilino.

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