diciembre 3, 2022

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¿El fin de la era? Los fideicomisos inmobiliarios renuncian a la firma de ajuste de rentas IGP-M; Sepa que cambia al inversor

El índice de precios del mercado general (IGP-M), conocido tradicionalmente como «inflación de alquileres», ha perdido su lugar destacado en los contratos de alquiler de fondos inmobiliarios. El cambio a índices menos volátiles ha sido una tendencia y hay quienes apuestan a que los días del IGP-M en el mercado inmobiliario están contados.

Afectado por la subida de los precios de las materias primas y la devaluación del real brasileño, el índice IGP-M ha experimentado una fuerte subida en los dos últimos años. El índice alcanzó el 37% en el período de 12 meses que finalizó en mayo de 2021. Desde entonces, el índice ha registrado descensos consecutivos.

La desaceleración de los últimos meses se atribuye a la estabilidad del tipo de cambio y la reversión de la tendencia de los precios de las grandes materias primas, tanto agrícolas como minerales. El índice cerró 2021 en 17%, por debajo del 23% del año anterior, pero aún por encima del IPC amplio (IPCA).

A la luz del fuerte aumento del IGP-M, los fondos inmobiliarios se enfrentan cada vez más a la necesidad de volver a discutir el índice de corrección para los arrendamientos. Al menos cinco han abordado este tema en los últimos dos meses.

La pérdida del espacio de IGP-M en el ajuste de rentas no sorprende a Andre Braz, coordinador de índices de precios de la Fundação Getulio Vargas (FGV), responsable del índice creado en 1989. También recuerda que el índice no fue desarrollado para indexar contratos de la sector inmobiliario.

“Se empezó a utilizar IGP-M porque, en ese momento, no había mucha diferencia con respecto al IPCA, y al mismo tiempo, era medido por una institución independiente”, recuerda Braz. “Desde entonces, los contratos se han copiado y pegado y el índice se ha convertido en un estándar en este tipo de contratos”.

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En opinión de Prause, la gran apreciación de IGP-M durante la pandemia debería servir como una lección para que las agencias económicas reconsideren qué es lo mejor para su negocio.

«Lo que tenemos que pensar es la metodología del contrato en discusión. El IPCA puede ser bueno para un inquilino cuyos ingresos están estrechamente correlacionados con el índice. ¿Pero es bueno para el propietario? Esa es la pregunta que el mercado tendrá que responder».

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Con la palabra, el mercado

Los administradores de fondos de ladrillo, que obtienen ingresos del alquiler de bienes raíces, y los fondos «en papel», que invierten en valores de renta fija indexados a la inflación, parecen estar de acuerdo en que el tiempo de IGP-M en la industria de bienes raíces está llegando a su fin.

«Hubo una correlación con el IGP-M proveniente del pasado, de un período de hiperinflación, cuando las propiedades inmobiliarias se negociaban en dólares. El IGP-M responde mejor a las fluctuaciones del tipo de cambio», explica André Catrocchio, Director de Gestión de Riesgos y Relaciones con inversores en Hectare Capital.

El mercado necesitaba una inflación de alrededor del 30% para entender que no tiene sentido seguir indexando el contrato de arrendamiento o compra-venta con IGP-M. Desde 2020, ya hemos notado un cambio significativo en este escenario. Gran parte de las operaciones actuales están indexadas a IPCA, algo 90/10

André Catrocchio, Director de Gestión de Riesgos y Relaciones con Inversores de Hectare Capital

Entre los fondos «Brick», SP Downtown (SPTW11La bolsa de índices confirmó el contrato de alquiler de una propiedad en Badaró, en el centro de São Paulo (SP), arrendada a Atento, empresa del área de call center.

Durante los próximos doce meses, el fondo adoptará el IPCA en lugar del IGP-M, previamente estipulado en el contrato. Según un comunicado del fondo al mercado, el IGP-M no refleja la realidad brasileña.

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Las negociaciones para el cambio al índice de corrección incluyeron una extensión del plazo de arrendamiento de la propiedad, de 2027 a 2030.

x en la parte inferior de las propiedades de la Tierra (TEPP11) siguió la misma línea y anunció el cambio de IGP-M a IPCA en tres arrendamientos en los edificios São Luiz y Torre Sul, ambos en São Paulo. En las negociaciones participaron los arrendatarios Allpark Empreendimentos, Sertrading y Santander Bank.

¿Cuándo terminará el pago en la corte?

En otros casos, el indexador no se ha intercambiado de esta manera amistosa. Un ejemplo es la agencia de viajes y turismo Agaxtur, que ha solicitado un cambio de tribunal.

Inquilino REC Renda Imobiliária (RECT11) hasta 2025, la empresa ocupa una propiedad de aproximadamente 2.000 metros cuadrados en Jardim América, en São Paulo (SP), y reclama modernización del arrendamiento por IPCA, no por IGP-M.

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Según la FII, el tribunal rechazó la solicitud urgente requerida en el análisis del caso. El Fondo se compromete a tomar las medidas adecuadas con respecto a la medida propuesta por el Inquilino.

Children’s Hospital FII (HCRI11) una situación similar a la de REC Renda Imobiliária. Rede D’OR, el inquilino del hospital, solicitó ante el tribunal que el IPC (Índice de Precios al Consumidor) ajuste el alquiler y que el IGP-M no lo devuelva. El tribunal concedió, con carácter provisional, la solicitud de Rede D’OR.

Mientras el FII Hospital da Crianca apela la decisión inicial, que marcó la sustitución del índice de reajuste, el sector de fondos inmobiliarios impulsa el debate sobre un nuevo índice que garantice, de forma más eficiente, las necesidades de propietarios e inquilinos.

“No sé si el IPCA será dominante porque tampoco sigue al 100% la dinámica del mercado inmobiliario. Pero entre los dos, definitivamente prevalecerá el índice IBGE”, dice Catrukio, quien también sugiere la posibilidad de un indicador para el sector, como ocurre con INCC Construcción Civil.

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¿Qué está cambiando para el inversor?

Pensando en el largo plazo, José Navikas, analista de inversiones de Necton, dice que mantener el IGP-M será más interesante para los inversores.

Si toma series de tiempo, IGP-M será la mayoría de las veces más alto que IPCA

Jose Navicas, analista de Nekton

Sin embargo, Navikas señala que el intercambio del indexador no es necesariamente una mala noticia para los accionistas. Para él, los casos deben ser analizados individualmente y el inversionista debe estar familiarizado con las contrapartes involucradas en el cambio.

El analista de Necton cita el ejemplo de negociaciones recientes que involucran a Green Towers (GTWR11), propietario de la propiedad de 138.000 metros cuadrados que es la sede administrativa del Banco do Brasil, en Brasilia.

A pedido de la institución financiera, el fondo acordó negociar una política de ajuste de alquiler. Uno de los puntos ofrecidos es el canje IGP-M a una tasa fija del 11,5% anual.

Entre las condiciones propuestas por el fondo para este paso se encuentran extender el contrato y revisar la multa de rescisión si el inquilino abandona la propiedad. El reclamo fue aceptado por el Banco do Brasil.

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El trato fue bien recibido por los inversores. El valor de las acciones de Green Towers subió un 25% en diciembre, el mayor incremento en el período.

Predicciones para 2022

Los pronósticos recientes de indicadores económicos alivian las preocupaciones de los inversores potenciales sobre el intercambio de índices que los fondos inmobiliarios han negociado con sus inquilinos.

Navikas espera que «durante los próximos meses esperamos que continúen los aumentos de las tasas de interés y realmente comenzaremos a ver una inflación más controlada». De esta forma, el impacto de las tasas de inflación no será significativo, sea el que sea. No deberíamos esperar que, para 2022, el alquiler suba tanto como en años anteriores ”.

La perspectiva favorece a los fondos «en papel» que mantienen valores y cuentas por cobrar indexados a una tasa CDI (Certificado de depósito interbancario), que aprovechan la alta tasa base de la economía nacional, Selic, actualmente en 9.25% anual, y según Nekton. podría llegar al 11% a finales de 2022.

En nuestra cartera recomendada de fondos inmobiliarios, ya estamos intercambiando dinero “fiduciario” con más carteras correlacionadas con la inflación por más carteras correlacionadas con CDI, precisamente porque ya estamos viendo el movimiento de tasas de interés más altas y un enfriamiento de la inflación.

Jose Navicas, analista de Nekton

En el caso de IGP-M, la mayor desaceleración está prevista exactamente para este año. Según Braz, la predicción es que en mayo el índice ya estará cerca del 10%, lo que es un resultado mucho más cercano al IPCA. Se espera que la tendencia continúe a lo largo de 2022 y debería definir una diferencia de un punto porcentual entre los indicadores.

En cuanto a las previsiones, Braz considera los riesgos de estimar un índice como el IGP-M, dada su sensibilidad a los fenómenos meteorológicos, las fluctuaciones del tipo de cambio y los precios internacionales. «Especialmente en un año electoral que puede estimular las fluctuaciones del tipo de cambio, ejerciendo presión sobre el IGP-M», dice.